激安　マンスリーマンションの心強い参入

相続・贈与は一九五〇年以前に取得時期の山がありますが、個人からの取得は三〇年くらい前から戸数がほぼ一定で、法人などからの取得は近年に至るほど増加しています。
個人からの取得は中古の流通市場が中心で、法人などからの取得は新築分譲が中心であろうと想像されます。

これらの取得先で、所有者が直接自分の土地所有権の「ルーツ」をたどれるのは、相続・贈与の約七〇〇万戸だけです。
けれども「相続」は、代を遡るほど減ってくるでしょう。
そのうち何割が代々の相続を遡って、農地改革や地券の交付の「ルーツ」にたどり着けるのかわかりません。
このような歴史的な経緯を見てもわかるように、土地の所有にはかなりの不均一・不平等がありません。
このような状況のなかであなたは、もう一度土地を「配り直す」ことに、賛成するでしょうか。
その他に原始取得としての土地所有に、公有水面の埋め立てがあります。
二〇〇八年度の「住宅・土地統計調査」では、マンション敷地の共有持ち分を含めて、持ち家の九五パーセントが敷地の所有者です。
統計上の「持ち家率」は、居住世帯のある住宅のなかでの「持ち家」の占める割合です。
このため世帯数が住宅戸数を上回って、多くの同居世帯があった終戦後の時期二九四八年、一九五三年)には「持ち家率」は世帯数に対する持ち家数の割合よりも高くなっています。
一、持ち家と借家を巡る制度と政策「フジ三太郎」一家もう三〇年も前のことになるかもしれませんが、サトウサンペイ氏による新聞での連載四コマ漫画『フジ三太郎』のなかで、「扶養家族」という回がありました。
フジ三太郎は奥さんと子供二人、それに祖母が扶養家族なのですが、彼が思い浮かべるのは他に、彼のアパートの大家さんである老夫婦です。
彼の「扶養家族」は二人の子供、妻、祖母に加えて大家さん夫婦の計六人だという話です。
もちろん、アパートの借家人は他にもいるでしょうが、彼の家計にとって大きな負担になっている家賃のことを考えた時、彼はふと大家さんを「扶養家族じゃないか?」と思ったのでしょう。
私は、この漫画で笑えませんでした。
ここ一五年ほどの間に、「木賃」(木造賃貸)アパートはずいぶん減りましたが、都会に人口の流入が続いた高度経済成長期の頃には、「アパート」といえば「木賃」で、2K、2DKの間取りで四〇平方メートル前後のユニットが、上下二階に三、四軒ずつ並び、外階段に外廊下でつながっていました。
隣同士の遮音性も低く、二階の振動は直ぐに階下の住人に伝わる、そんな粗末なアパート住まいが、地方から都会に出て所帯を持つ人の典型的な新居でした。
そして勿論、そこに住んでいる人々は月々、給料の何割かを家賃として大家さんに支払っているのです。
サトウサンペイ氏も何か、直感的に理不尽なものを感じたのでしょう。
借家住まいの人は、可表そうですか以前、「家賃を払っていたって、いつまで経っても自分の物になるわけではない」、「借家住まいはバカバカしいから、早く家を買いなさい」というようなことをよく聞きました。
今でも、そういう議論はあるようです。
借家住まいは、本当に「バカバカしい」のでしょうか?もしそうだとすれば、他に選択肢がなくて借家住まいをしている人は、本当に「可哀そう」だということになります。
ただよく考えてみると、これはそう単純なことでません。
持ち家の人はそれなりに苦労して、住宅ローンを支払ったりしています。
また、このアパートの大家さんにしても、老後のために資金を投じてアパートを建て、土地もそのために使っているのです。
アパートの大家さんはポロ儲けをして、借家人は搾取されているというわけでもなさそうです。
仮にアパートの大家さんも持ち家の人も、その元になる資金は、税金を支払った後の所得つまり「貯蓄」だとしましょう。
そうするとアパートの大家さんが、家賃収入に対して課税されるのは何か「二重課税」のような気もします。
これは経済学において、「貯蓄の二重課税問題」といわれるものです。
一方、持ち家に住む人は、固定資産税などは払いますが、自分の家に住んでいること自体には課税されません。
「何を言っている」と思われるかもしれませんが、同じ家を人に貸せば家賃収入に課税されて、自分で使っていれば税金(所得税)を取られないというのは、厳密に考えると矛盾しているのではないでしょうか…‥。
「帰属家賃」への課税自宅に住んでいる人が、もしその家を賃貸に出したら取れ家賃のことを、「帰属家賃」といいます。
「帰属家賃」の説明はやや難しいので、寄り道になりますが農家の「自家消費米」の話をしましょう。
農家が事業として営む農業については、そこで取れた収穫物はすべて「事業収入」になります。
従って、例えば収穫したお米の一部を売らずに自分の家族で食べたり、親戚に送ってあげたりした場合も、同様の扱いになります。
すべての収穫量について、実際売れたものはその金額で、自家消費やタダで配った分は市場価格で評価して、すべての収穫物の「金額」を農業収入として申告しなければなりません。
そこから肥料代や人件費などの必要経費を引いた所得に対して、所得税が課税されます。
自宅に住んでいる人の場合は、丁度この「自家消費米と同じことで、自宅の住宅サー工47ビスを「自家消費」しているのです。
この自家消費分の家賃が「帰属家賃」ですから、それに課税されても理屈の上ではおかしくないのです。
ただ住宅サービスは、収穫米のように目には見えませんから、話は一層わかりづらくなります。
また、課税政策上の問題としても、自宅に住んでいるだけで「みなし家賃(=帰属家賃)」に課税されるというのは、なかなか理解が得がたいことです。
農家の場合でも、自家消費分のお米だけをつくっている場合は、「事業」に当たらないということで申告は免除されています。
また仮に、「帰属家賃」に課税するとした場合には、当然その「収入」に見合う「必要経費」が控除されなければなりません。
この必要経費には、住宅ローンの金利や住宅の減価償却費・管理費なども含まれるので、計算はやや複雑になります。
このような課税技術上の困難さも、帰属家賃課税が行なわれない理由の一つです。
一方国民所得計算の上では、「帰属家賃」は「生産高(=所得)」として計上されています。
その額も、日本の推計は過大だという話もありますが、GDPの九・八パーセソト、約四七兆円(二〇〇九年度名目)にもなります。
-住宅政策の平等・不平等「帰属家賃」が非課税とされる一方で、借家住まいの人には「家賃の支払いに充てる分の給料には税金を掛けない」という話ません。
「フジ三太郎がなぜ可哀そうなのか?」としばらく考えてみると、持ち家の人は自宅に住んでいる限り「帰属家賃」には課税されないのに、借家住まいの人は家賃に充てる分の給料にも税金を掛けられている、少なくともその部分については「フジ三太郎は、可哀そうなのではないか?」と思ったのでしょう。
ただしこれも、先ほどの貯蓄の二重課税の問題を考えると、話は変わってきます。
自宅に住んでいる人も、自分の家を買うのに使うお金は税金を払った後の所得ですので、「所得に一回は課税される」という点では、持ち家の人もフジ三太郎も同じだということです。
住宅ローンを組んで自宅を購入した場合でも、その返済は税引き後の所得から行ないますので同じことです。

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